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一百楼佳

写字楼租赁界的那些“窦娥”

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发布时间:2018-05-14
仲盛金融中心

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  • 长宁区
  • 当前在租户型4套/出租户型108-1067
  • 距离 10号线 伊犁路 约768米

4.80 - 5.80元 / ㎡ / 天

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(原文来至写字楼租赁培训机构:衡雁)

最近衡雁打算写一个专题:那些被跳单,还打官司输掉的的“窦娥”。


目的就是为了让大家梳理流程意识,证据意识,对等意识,让“窦娥”越来越少。


衡雁会把之前全国各地打过的官司都总结一下,从一个个鲜活的案例中,看看有哪些可以总结的经验,毕竟,那些案例是一个个相对弱小的乙方公司用金钱和经历,趟过来的血淋淋的教训。(欢迎大家提供案例及裁决书信息)


比我孤独的振臂呼喊,吼两干嗓子更来得直接有效。


今天要分享的是——北京恒量房地产经纪有限公司;


案件过程:


某年某日某天北京恒量房地产经纪有限公司与锦州银行股份有限公司北京分行签订《客户物业察看协议书》,约定被告独家委托原告代为租赁北京市朝阳区安苑路18号院1号楼-1层101、1层1-1、2层2-1办公场所。该物业的租赁信息由原告向被告提供。同时,双方在合同中约定,如被告通过其他中介或直接与物业所有者签署租赁合同或入住该物业,即同意支付原告租赁该物业相当于一个月房屋租金的服务费用。该合同签订后,原告如约履行了义务,而被告却在原告不知情的情况下与房屋产权人签订了租赁合同,其下设的亚运村支行于2013年11月11日以该物业1层1-1、2层2-1房屋为营业场所注册成立并使用至今。原告曾多次与被告联系,希望被告支付服务费用,但均被被告拒绝。为维护自身合法权益,原告诉至法院要求被告支付服务费用511000元,诉讼费由被告承担。


这个案例的流程大概是这样的:北京恒量房地产经纪有限公司通过某渠道获得锦州银行股份有限公司北京分行这个客户,在约定帮助其找营业厅店铺及办公场所之前,双方签订了一份《客户物业察看协议书》。


合同中有关键的一条:如被告通过其他中介或直接与物业所有者签署租赁合同或入住该物业,即同意支付原告租赁该物业相当于一个月房屋租金的服务费用。


尽管如此,锦州银行股份有限公司北京分行却跳过中介,与房屋产权人签订了租赁合同。而且也没有支付给中介服务费。


中介因此将客户告上法庭。


接下来看看被告的辩解,也满满的亮点,个人觉得被告请的律师比中介请的律师技高一筹啊。

原告提供的《客户物业察看协议书》上没有加盖被告的公章,也没有被告负责人的签字。该协议书上的实际签字人姚学远虽为被告的员工,但被告从未授权姚学远与原告签署上述协议书。因此,该协议书不是被告的真实意思表示,对被告不具有约束力。被告确与案外人北京市朝开小关汽车检测有限公司就租赁北京市朝阳区安苑路18号院1号楼-1层101、1层1-1、2层2-1房屋签订了《房屋租赁合同》,但上述合同的签订不是由原告提供居间服务而促成签订的,原告无权就与其无关的事实要求被告支付任何费用。被告欲在北京市朝阳区亚运村地区开设分支机构,需要租赁办公场所。


被告办公室的负责人姚学远具体负责为租赁场所搜集信息。姚学远向被告汇报,其朋友麻喜君向其介绍朝阳区安苑路18号院有底商出租,位置及面积与要求相符。被告遂提出由姚学远与产权人取得联系并商讨看房事宜。


通过麻喜君的联系,被告与房屋产权人会面,并最终确定了租赁事宜。双方于2013年1月25日签订《房屋租赁合同》。在签订该合同的过程中,原告从未向被告提供过任何居间服务。根据法律规定,原告不是促成签订该合同的居间人,故其无权向被告主张服务费用。原告主张向姚学远提供房屋信息及带其看房系履行与被告之间订立的协议书相关义务的行为,没有合同和法律依据。原告不仅未在被告与产权人订立合同的过程中发挥任何作用,甚至不曾向被告或者产权人报告过对方的基本情况,未在被告与产权人之间建立任何联系,也未向被告提供任何房屋权属证书等文件。被告从未向原告表示过同意租赁涉诉房屋。原告称其履行了居间义务,其实就是带姚学远看过一次房,这与法定居间合同的主要义务相去甚远。因此,被告与原告之间不存在任何事实上的居间合同关系。根据相关司法判例,被告不需要承担支付居间报酬的义务。原告提供的协议书,并非规范的居间合同范本,缺乏对居间费用数额、居间人义务等基本内容的约定。从其内容可以判断实际为居间合同,但原告却使用了物业察看协议书的名称,对于普通消费者而言,根本无法判断该协议书与居间合同之间的联系。而且,从该协议内容看,极有可能将其理解为仅是对看房一事的确认。原告此种做法主观上存在误导消费者的故意。综上所述,被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。


我大概理了一下被告方也就是客户方租客的几点意见:


1:找房的只是个小喽啰,其签字不能代表公司意见,至少需要管理层或者公司签章,带看协议才有效;


2:居间方只带看了一次房子,并没有尽到居间方应尽义务(这一点有点牵强,就好比媒婆,介绍男女双方认识之后,难道还一定要负责开好房?);


3:中介提供的协议书,并非规范的居间合同范本,缺乏对居间费用数额、居间人义务等基本内容的约定,因此是无效的。


先说明,一般案件告上法庭,其实所谓被告原告的呈述,都是律师提前协商好,法律的层面的专业言辞。


正如法律界所言:法律是最低限度的道德。


接下来再看看第三人,也就是第一次和中介看房的当事人及员工如何描述:


第三人姚学远述称:第三人姚学远于2011年1月15日入职被告锦州银行股份有限公司北京分行,担任综合办公室主任助理职务,2014年4月至今担任综合办公室副主任职务。2012年初,被告根据业务发展情况,需在北京开设支行,第三人根据单位领导要求在网络上搜索房屋出租信息,然后将搜集到的房源信息汇报给领导。第三人通过58同城网站看到马忠刚个人发布的北京市朝阳区劲松桥附近的房源信息,便与其取得电话联系,告知第三人是被告的员工,需要为单位开设支行寻找营业网点。


马忠刚在电话中称其是中介公司员工,但并未说明其所在公司的具体名称。后,第三人以个人身份随马忠刚前往北京市朝阳区劲松桥富顿中心和本案涉及的北京市朝阳区安苑路18号院1号楼-1层101、1层1-1、2层2-1房屋现场看房,并在看房结束后分别签署了两份《客户物业察看协议书》。对于看房和签署协议书一事,第三人未向单位领导汇报。第三人与马忠刚相约看房均是代表个人,单纯是想在向单位领导汇报房源信息之前,能先行确认房源是否适合。单位从未授权第三人代表单位前去看房并签署相关协议书。第三人也从未向马忠刚表示过是受到单位授权或是代表单位前去看房并签署相关协议书。


第三人在随马忠刚看过本案涉及的北京市朝阳区安苑路18号院1号楼-1层101、1层1-1、2层2-1房屋后,想起2012年夏天,她的朋友麻喜君曾经向其提起过这个房源,于是第三人跟麻喜君取得了联系,让其帮忙联系产权方与被告见面洽谈,最后租用了该场所。第三人认为原告没有起到服务作用,被告方不该支付相关费用。


据第三人姚学远的描述,大概流程如下:


(1)领导突然有一天心血来潮把小姚拉到办公室:“小姚啊,你有空的时候,顺便看看有什么适合做营业厅的商铺,公司要开个支行。”


(2)“58同城,是个神奇的网站。”当看到杨幂拿着小喇叭在公交车的屏幕上大喊的时候,小姚果然就在这个神奇的网站找到了中介公司小马,看完房子,也没想太多,签了那份看房协议书;


(3)为了表功,或者有其他动机,小姚找到了朋友麻喜君,麻喜君帮忙联系上了房东,并撮合签订了《房屋租赁合同》。


本院认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。


本案中,被告虽认可第三人姚学远为其单位的工作人员,亦认可涉诉房屋的房源信息为第三人姚学远向被告提供。但第三人姚学远在与原告业务员洽商房屋租赁事宜时并未出示委托书及相关证明文件,不能证明其确切身份。原告虽称与第三人姚学远进行信息沟通,并带其看房,但该事实并不能证明第三人姚学远系接受被告委托与原告就房屋租赁事宜欲达成合同的意思表示。


据此,原告主张第三人姚学远的行为构成表见代理,依据不足。原告仅凭第三人姚学远系被告员工的身份即确认其受被告委托与其签订《客户物业察看协议书》,视为原、被告之间已形成房屋居间合同关系的主张,缺乏事实和法律依据,对此本院不予支持。


故被告与第三人姚学远所签订的《客户物业察看协议书》的效力不能及于被告,原、被告之间没有形成居间合同关系。原告据此要求被告支付居间服务费,缺乏依据,本院不予支持。综上所述,判决如下:

驳回原告北京恒量房地产经纪有限公司的诉讼请求。

案件受理费8910元,由原告负担(已交纳)。


法院最后的判决是原告败诉,驳回诉讼请求。


依据如下:行为人(姚学远)没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,故被告与第三人姚学远所签订的《客户物业察看协议书》的效力不能及于被告。


结论:原、被告之间没有形成居间合同关系。


那么这个案子给了我们怎样的教训?


经过这个教训,再加上前一段时间上海王渊王总的案例,我发现按照目前操作的流程,如果真走上法庭,60%以上的中介到最后很难打赢官司。


其实做企业服务,变数真的挺大的。


大家在接待过程中要注重流程意识、证据意识。


一切尽可能证据化流程化,比如:通过公司邮箱邮件事先确认,有形成证据链和完善证据链,因为口头答应的,领导换了,股东换了,都会导致最后结果的变化。


而就算有白纸黑字,如果可以最好也请律师朋友给自己看一下,不要随便百度一下,或者朋友那边直接拿过来的模板就行了。


通过这个案例的最终判决,衡雁希望行业不久都能形成一个行规和默契:


“不好意思,我们行业有规定,公司或者公司授权人不在这个带看书上盖章,我们没法带您先看房。”


最后,希望大家还要有对等意识。很多时候中介怕客户介意,觉得客户属于上位(不是体位的上位,别想歪了)都不敢多问客户问题,更别提对等意识了。


这一段说给那些跳单的客户,大家也可以转达:甲方和乙方是平等的合作伙伴,不考虑基本事实、不尊重合作伙伴、缺乏换位思考、甚至恶意剥夺他人劳动成果的,在市场经济体系下也走不长。市场经济最终大浪淘沙,就是要淘汰这些耍小聪明、鼠目寸光的人和公司。


毕竟,市场就这么大, 如果大家不是想如何把蛋糕做大,反而只吃一小块毁掉一大块,又有什么意义呢?