今年三月，我获得了由国内目前最权威的大数据地产分析机构城市数据团/脉策数据地产研究（万科金地等地产开发商都是他们的客户）以及地产自媒体中对个人影响力最大的公众号真叫卢俊（一个同时被罗振宇和地产从业人员推荐的公号）联合推出的地产数据分析师的认证。
如果你有兴趣知道一个地产数据分析师要学多少门什么课，你可以点击我的证书验证链接：http://mooc.study.163.com/verify/M2018030000051
在这些科目里，除了我对一线城市地产价值信奉如邪教的态度让我在城市进入这个科目里主观性过强没有达到优秀的成绩，其他全科优秀。
接下来我将展示在这个大数据的时代，一个地产数据分析师是如何选择办公室的。
首先，作为一名数据分析师，我们先需要获取准确、靠谱的数据来源，在写字楼租赁市场，目前可以提供数据供分析的上海在线的网站比较好的有点点租、好租、赶集网、58同城、房天下等，我遍历了这些网站的信息，并且结合了目前中国独立办公室在管数量最大的纳什空间的网站数据。
当然，这些数据除了纳什空间的其他网站并不都是真实有效的，所以我对所有的20多万条数据进行整合清洗，去除重复的和中介虚构的信息，优化对比数据结构，然后进行分析。
根据这些数据上海目前所有的传统写字楼共计5295座（不含联合办公），正在招租或者预招租的办公室共计54406间，主要租金分布从0.4元/平米/天到35元/平米/天。
这5万多间办公室的租金分布比率如下图所示：
我们可以发现，日租金单价在12元/平米/天以下的办公室占据了上海85%以上的份额。4.4-8.2元/平米/天这个区段的房间占了整体大约27%的比率是最高的，然后是更为便宜的0.6-4.4元/平米/天这个租金区段，接下去就是基于价格的线性逻辑了价格越贵选择反而越少。
接下来我会对这个区段价格的办公室做更为详尽的分析。在这之前，我们先来细分一下这个租金区段具体的可租套数。
如下图：
从这张图，我们可以发现，目前在4.4-8.2元/平米/天这个日租金区段里，上海写字楼的供应量是最大的，基于上海写字楼市场在中国是最为庞大和成熟的一个市场，我相信大多数小企业也都会租这个租金区段的房间。
那么问题来了，如果多数人都会选择4.4元/平米/天至7元/平米/天这个价位的办公室，市场供应量最大的也是这个区段，那么我们要如何选呢？
这当然就取决于地产的三大核心：1.地段。2.地段。3.还是地段。
接下来，作为一名地产数据分析师，我会把这5万多间办公室，全部投射到上海的行政地图上，请看下图：
这其实是一副动态图，可以拉近拉远仔细看，因为微信公众号的限制，只能这么显示，如果你有兴趣，可以点击我在BDP上的分享的原图，链接如下：https://me.bdp.cn/api/su/291YO0IS
当然，这只是第一步，让我们直观的知道办公楼都在哪里，这并不能帮助我们做出决策，接下来我们要分析下这些地图上的办公楼的租金和招商数量。
我们可以充分的看到上海目前的写字楼状况的几个特点，市中心几乎是非常的集中并且租金也相对更高，特别是内环内的写字楼密集程度和外环外天差地别。写字楼有着极强的聚集效应，同时也基本都依附于各个商圈。
从密集程度看，大虹桥、自贸区、张江以外，新的兴起的是北上的嘉定和南翔，当然核心密集区都在环线内。
从租金高低看，浦东陆家嘴傲视群雄，浦西外滩隔江对峙不逞多让，然后市中心写字楼沿着南北高架紧随其后，值得注意的是张江和大虹桥的租金比起市中心的确也是极具竞争力的。
当然，这些是上海的全景，除了一些特别的行业，大多数企业家即不会选择极高租金的陆家嘴，也不会选择环线外的区域，那么让我们看下多数人选择的市中心核心区域的租金情况。
在市中心以最低价6.33元/平米/天的净租金为阈值，上图中红色部分为超过这个数字的。有意思的是我们会发现红色的部分几乎沿着一条著名的地铁线路，2号线如果你在意住宅的价值，你会发现写字楼租金和住宅价格在这里惊人的相似，2号线沿线的住宅是上海最贵的，写字楼办公室遵循着一样的逻辑。
然后我们也可以发现在环线内的价值低洼地区在西北角，特别是长寿路地区，长寿路商圈也是上海本地的老牌商圈了，离市中心租金峰值所在的上海地标静安寺商圈仅两站地铁的距离，而长寿路商圈租金还在绿色区段，可见是个选择办公室性价比极高的区域。
让我们再拉近看一下这个区域：
从地理位置上讲，长寿路商圈紧邻静安寺商圈，是在苏州河的南边几乎全红的情况下唯一的绿色区域。因此我们可以认为长寿路沿线的写字楼是极具性价比的。
但是光价格好没有用，我们还需要看下这些写字楼的体量，这决定了我们是否能租到心仪的办公室。
除去高价的，非常老旧的，我选取了长寿路地铁站上紧靠长寿公园的源达大厦和长寿路地铁站与武宁路地铁站中间的沙田大厦在这一片区域里有着相对合适的体量和租金价格的项目作为我们具体分析的项目。
传统地产分析会告诉你两个项目位于普陀区长寿路商圈，普陀区是新中国上海第一个成立的区县，历史悠久，文化底蕴深厚，长寿路商圈也是市中心的传统商圈，在上海的所有商圈中处于中档的地位，附近人口密集，商业氛围浓厚。其中源达大厦的停车场就是长寿路地铁站出口，而沙田大厦走到武宁路地铁站需要5分钟，走到长寿路地铁站也需要5分钟左右，交通都非常方便.租金方面源达大厦作为长寿路第一高楼其平均租金基本在5.4-7块左右略高于沙田大厦的3.8-6.5。
但这种分析在我这种地产数据分析师眼里是非常粗糙的，因为这种分析对一个正在寻求办公室的企业家决策是否租这里的办公室没有什么实际的意义。
让我们回归地产的本质，地段，地段还是地段。地产行业之所以特别强调地段是因为这是其独一无二的特性，这种特性导致了我们需要详细的分析地段带来的利弊，比如对写字楼而言的交通，很多分析给个直线距离就完事了，这显然不符合我们的认知，我们生活中从某地到某地从来不是按距离的，而是按时间，特别是办公，上下班高峰堵车的不可预见和那辆你挤不上的地铁才是办公白领们的痛点。所以在大城市里时间才是交通的本质，也是地段带来的核心价值。
下面我基于百度、高德的实时交通为你分析下这两个项目基于公共交通的单位时间所能到达的地域。
源达大厦基于公共交通的等时圈图
沙田大厦基于公共交通的等时圈图
图中红色部分是10分钟能公共交通能通达的区域，我们都知道10分钟步行大概率比公交地铁等交通工具快，所以两者都是圆形的。
在红圈外两圈的橙色区域也就是30分钟内能到达的区域就是我们能发现两者的区别，源达因坐落于7号线和十三号线长寿路站而上呈现7号线和13号线途径的圆形区域，而沙田则更多的依托其里7号线武宁路站更近而已经能覆盖徐汇区的中心区域。
为什么我这么提起这个30分钟圈呢，因为从多数人的行为来看，下班后娱乐活动基本会在办公地点30分钟时间圈内，因此如果你选址源达大厦的话下班后会更多的在普陀静安一代活动，而如果你选址沙田大厦则你的夜生活可能会更多的偏向徐汇区。
而如果论及写字楼的另一个核心上下班通勤时间则两个项目相差不多，从办公角度来讲，1个小时通勤时间都是多数上班族能接受的范围，这两个项目的青色区域一个小时内交通都能覆盖到市中心所有的区域，也就是说如果再此选址作为办公地，那么员工从家里到办公室大概率会在1小时内，这对于90后，00后这些对上班时间特别的敏感的员工将会是一大利好。
接下去，如果你所在的行业可能对于政府部门或者特定有需要长期拜访的地址，比如这两个项目中很多律师事务所，你可以根据该图找到你要去开庭的法院位置。你也可以自己在上图中找到任意位置，清楚的知道通过公共交通大概需要多少时间，比如两个项目到达上海市市政府（上海的地理中心人民广场）都是30-40分钟之间的通勤时间。
接下来让我们就需要脱离数据，实地勘验看下两栋楼的实际情况。这会给我们一些更为感性的认识。
源达大厦外景：
源达大厦作为长寿路第一高楼，外立面相对大气一些。
大堂也很气派，走的欧式古典主义风格，罗马柱恢弘气派，富丽堂皇，彰显尊贵，不似巴洛克风格的建筑那般媚俗，现代主义风格建筑那样刻板，非常适合对审美格调有追求的企业入驻。
源达大厦在低区有五部电梯，其中两部还是观光梯，另外高层有两部电梯和全楼还有两部通达所有楼层的货梯。即便在上下班的高峰，电梯也不会排队很长。
该楼租户主要为金融行业、培训教育行业和部分的贸易公司及企业服务公司。通过企查查你可以查到该楼具体的租户企业，因为涉及公司商业机密，我这里就不一一列举了，总体而言此楼适合对楼品有一定要求及总体风格偏豪华的企业入驻，如果你是一家偏创意型的公司，我强烈推荐你去看一下。
沙田大厦
这个项目相对而言就比较中规中矩，是传统办公楼的代表，得房率相对也较高。在租率常年保持在95%以上，因为其极高性价比的特点，办公的租客群体非常稳定，楼内有多家律师事务所和会记事务所。具体你也可以通过企查查查询。
沙田的大堂走的是中式古韵的风格，低调的墨绿色为主基调，内敛克制，适合那些需要极度认真负责的企业，理性克制适宜本土的楼宇风格。
沙田的租客群体就非常的朴实，稳定，主要是一些会计金融行业、法律行业，贸易金融行业等，换租率很低，适合那些追求稳定的和一定性价比的企业，空调为独立，可以加班时使用，我很怀疑这个办公楼办公室里摩羯座的比例是不是特别高。
查看完实地，你是不是已经跃跃欲试想去问问附近的中介，这两个项目还有那些办公室在招租了呢？
别急，细心的你或许已经发现了，我在开始的整理清洗数据的时候就清除了所有的联合办公，这主要有两个原因：
比起传统写字楼的体量，联合办公总体体量相对较小，并且大多以工位计算租金，不方便统计比较。
很多企业家选择联合办公主要是为了其精装修带宽度，几乎拎包入住的特性，不用费时费力的去装修等，因此从交付上讲传统写字楼办公室和联合办公工位相比就分叉成为两个完全不同的产品类型。
但是如果我告诉你，现在传统办公室也有可以和联合办公一样拎包入住即刻办公了呢？
如果对上海写字楼的换租频率做个统计，大多数办公室的平均中位数换租周期是273天也就是说虽然多数企业租赁办公室签合同是一年的，但是半数以上到不了9个月就会换办公室，因此对办公室装修就变成了一个非常纠结的事情，业主端不愿意装修是因为不了解潜在租客的实际需求，怕装修不符合租客预期，浪费成本。而企业端不愿意好好装修是因为怕刚装修好业主就胡乱涨租金让自己非常被动。
如果我告诉你，现在有企业为了这个市场中的痛点有着很惊艳的解决方案呢？
下面我就要介绍提出这个解决方案的企业：纳什空间
纳什空间是目前国内行业规模最大、最专业的企业办公综合服务运营商。
纳什空间拥有联合办公、独立办公、分布办公等多种办公形态及企业配套服务，能够满足企业从1人到300人以上的办公空间需求，致力于为企业提供全生命周期的一站式办公空间、企业服务解决方案。
2013年成立，即将完成B+轮的融资
行业地位在最新的联合办公运营商排行榜中排名第二
纳什空间目前主要有三个主要的产品类型：联合办公、优选工作室和超级工作室。我这次要介绍的是：超级工作室。
纳什空间的每个超级工作室都配有智能门禁、智能电视、冰箱&微波炉、商用WIFI。国际一线品牌办公家具，国际设计师办公环境设计。
更重要的是还配有每周一次的保洁、维修时效的承诺等让这些租房中最纠结的问题都有一个确定的解决方案。
而我们之前所选取的两个项目纳什空间都有入驻，在沙田大厦这个项目上纳什空间的超级工作室有整层的超级工作室，无论你是要租多少平方的都可以找到相应的办公室，源达大厦这个项目已经有了超级工作室的样板间可以参观而且后续也正在源源不断的有新的超级工作室投放到市场上。
接下来，就是我们最关心的问题了，这种精装全配送宽带的拎包入驻直接办公并配有各种服务的办公室一定很贵吧？
还记得我们之前这个分析么？纳什空间在这两个项目的超级工作室租金都在4.8-8.2元/平米/天的范围内。
特别值得注意是，这个分析是基于净租金，而纳什空间的超级工作室的价格除了净租金还包含物业费、宽带费。真正的一价全包。
那具体每套办公室多少钱呢？如果你正在找寻办公室，不妨试试去纳什空间的官网看一下这两个项目正在招商的办公室https://www.nashwork.com/shanghai/studio/query?circle=205
或者你可以直接拨打纳什空间的电话400-116-0055，会有专业的企业选址顾问对接。
当然，如果你在该地区附近有商业办公楼的资产，无论是单间办公室还是整层整栋的写字楼，都欢迎你留言或者私信联系我，我会运用我的地产数据分析能力为你详细分析你所持有的项目，为你的资产寻求更为合理的处置方式。
